本ツールは、不動産投資におけるキャッシュフロー、減価償却費、税金（所得税・住民税）、節税金額、売却時の手残りを一括計算できる無料シミュレーターです。無料＆登録無しでこれらの内容を網羅している希少なシミュレーターです。
不動産投資で「会計上の赤字」を作ることで、給与所得と損益通算を行い、払いすぎた税金の還付を受けることができます。以下は、年間300万円の償却赤字を作った場合の還付金目安です。
| 額面年収 | 最高税率 (所得+住民) |
節税メリットの目安 |
|---|---|---|
| 1,000万円 | 33% | 約 99万円 /年 |
| 1,500万円 | 43% | 約 129万円 /年 |
| 2,000万円 | 50% | 約 150万円 /年 |
| 3,000万円 | 50% | 約 150万円 /年 |
日本の税制において、木造住宅の法定耐用年数は22年と定められています。この期間を超えた物件（築古物件）は、「法定耐用年数 × 20% = 4年」という極めて短い期間で減価償却を行うことが認められています。
通常であれば22年かけて少しずつ経費にする建物の購入代金を、たった4年で一気に経費化できるため、単年度の帳簿上の経費が巨大になります。これを高額な給与所得と相殺（損益通算）することで、課税所得を大幅に圧縮し、確定申告で税金の還付を受けることが可能になります。
減価償却期間が終了すると経費が減り、税金が急増する「デッドクロス」が発生します。当シミュレーターでは、この期間の納税額増加も考慮してトータル損益を計算しています。
不動産の所有期間が5年以下の場合、売却益に対する税率が約39%（短期譲渡所得）と高額になります。本ツールでは、リスク回避のため自動的に長期譲渡所得（約20%）が適用される6年目以降の売却で試算しています。
さらに「比較モード」を使えば、検討中の物件Aと物件Bを並べて、どちらがより手残りが多くなるかを瞬時に比較検討することも可能です。